Μία πρώτη εκτίμηση του Αλέξανδρου Γ. Μαββίδη , μεσίτης, για τις ενδεχόμενες επιπτώσεις του κοροναϊού στο ελληνικό real estate.
Από το τέλος του 2017, η αγορά των ακινήτων μας είχε δώσει αρκετές φορές την αφορμή να αισιοδοξούμε. Από τα μέσα του 2019 ήμασταν, όμως, πλέον σίγουροι, ότι η κρίση του ελληνικού real estate είχε παρέλθει και ότι σταδιακά θα ακολουθούσε μία ‘έντονα αισθητή’ ανάπτυξη για την ελληνική αγορά ακινήτων. Μπροστάρης εδώ ο τουριστικός κλάδος. Και μετά ήρθε ο κοροναϊός, ο οποίος από ό,τι φαίνεται, θα μολύνει και το ελληνικό real estate. Για άλλη μία φορά πιθανώς θα υπάρξει πάγωμα και αναμονή, μεγάλη ανησυχία και φυσικά αφορμή για ‘διόρθωση’.
Κρίνω, λοιπόν, σκόπιμο να αναλύσουμε τις πιθανές επιπτώσεις του ιού για το εγχώριο real estate, αλλά και να ετοιμαστούμε κατάλληλα για την επόμενη μέρα και την ‘επανεκκίνηση της οικονομίας’. Έτσι, το παρόν άρθρο προσπαθεί να περιγράψει τη νέα κατάσταση στο ελληνικό real estate μετά τo νέο ‘χτύπημα’, και να αναλύσει ανά τομέα ακινήτων πιθανές επιπτώσεις και εξελίξεις στην μετά κοροναϊό εποχή. Προφανώς, πρόκειται για μία προσωπική ανάλυση – πρώτη εκτίμηση, η οποία ενδέχεται να αλλάξει στο προσεχές χρονικό διάστημα, π. χ. λόγω νεοτέρων εθνικών αλλά και διεθνών εξελίξεων, πολιτικών αποφάσεων, την πραγματική διάρκεια της κρίσης, αλλά και τις παγκόσμιες οικονομικές εξελίξεις. Σίγουρα θα πρέπει να παραμείνουμε ψύχραιμοι, και σε καμία περίπτωση να μην θεωρούμε δεδομένα τα χειρότερα σενάρια. Άλλωστε, ‘’ουδέν κακόν αμιγές καλού’’, κι ακόμα και ο κοροναϊός σίγουρα δεν θα έχει μόνο αρνητικές επιπτώσεις.
Αρχικά θεωρώ δεδομένο, ότι ο κοροναϊός θα αλλάξει πολλές από τις συνήθειες αλλά και τις ανάγκες μας, γεγονός που θα αλλάξει και τις απαιτήσεις στα ακίνητα. Επίσης, λόγω των εξελίξεων των τελευταίων ημερών σε κάποιους τομείς της οικονομίας, όπως στον τουρισμό και το λιανεμπόριο, είναι δεδομένο, ότι θα επηρεαστεί και το real estate αρνητικά (κλείσιμο επιχειρήσεων, αλλαγή αναγκών, εργασία από το σπίτι, πρόσθετοι χώροι προς διάθεση, κλπ.). Τέλος, θα πρέπει να θεωρήσουμε, ότι το εγχώριο real estate θα επηρεαστεί και από τις εξελίξεις στις κύριες αγορές ακινήτων των ξένων επενδυτών, οι οποίοι δραστηριοποιούνται ή σκοπεύουν να δραστηριοποιηθούν στην Ελλάδα. Δεν αποκλείεται, λόγω μεγάλης πτώσης τιμών σε άλλες αγορές, εκείνες να αποκτήσουν επενδυτικό ενδιαφέρον και να αποτελέσουν ‘ανταγωνιστές’ της ελληνικής αγοράς.
Τι μπορεί να κάνει ένας ιός …
Ήδη από τις αρχές του 2020 καταγράφεται μία δραματική κάμψη στις αγορές ελληνικών ακινήτων από Κινέζους λόγω του ιού. Υπενθυμίζεται, ότι οι Κινέζοι αποτελούσαν μέχρι πρότινος για την Ελλάδα την κύρια κατηγορία ξένων ‘μικροεπενδυτών’ (golden visa). Τα προβλήματα που προέκυψαν από την αρχή του έτους στη χώρα τους, δεν θα μπορούσαν να αφήσουν ανεπηρέαστη την επενδυτική δραστηριότητα της ομάδας αυτής στη χώρα μας.
Καθώς το πρόβλημα εξελίχθηκε σε πανδημία και επηρεάζει πλέον κυριολεκτικά όλον τον πλανήτη, οι περισσότεροι από τους λοιπούς επενδυτές – ξένοι και μη, μικροί και μεγάλοι – θα τηρήσουν κατά την εκτίμηση μου για το επόμενο χρονικό διάστημα στάση αναμονής. Θα παγώσουν ή έστω τροποποιήσουν επενδύσεις, αναμένοντας την ομαλοποίηση της κατάστασης και ίσως ακόμα και μία ενδεχόμενη πτώση των τιμών και του κόστους κατασκευής. Οι επιπτώσεις θα αφορούν σχεδόν όλα τα είδη ακινήτων.
Θεωρώ, πάντως, ότι η Ελλάδα θα παραμείνει στον επενδυτικό χάρτη των ξένων επενδυτών, μιας και υπάρχουν ευκαιρίες και οι τιμές είναι ακόμα σχετικά χαμηλές. Θα πρέπει όμως να αναμένουμε αναστολή ενεργειών για τουλάχιστον έξι με δώδεκα μήνες, μιας και οι ξένοι επενδυτές θα ελέγξουν πρωτίστως την κατάσταση στην κύρια αγορά τους και θα σταθεροποιήσουν το υφιστάμενο πορτφόλιο τους, για να αποφασίσουν στη συνέχεια οποιεσδήποτε νέες επενδύσεις. Ενδεχόμενες μεγάλες απώλειες στις κύριες αγορές τους, π. χ. λόγω μεγάλης ύφεσης και μεγάλης πτώσης τιμών, προφανώς θα πάνε χρονικά ακόμα πιο πίσω τις οποιεσδήποτε επενδύσεις στη χώρα μας ή και να τις ακυρώσουν. Εκτιμώ, ότι οι όποιες πολιτικές αποφάσεις θα επηρεάσουν αισθητά και τις αποφάσεις των επενδυτών, αλλά και την ταχύτητα λήψης αυτών. Οι πρώτες κυβερνητικές ενέργειες κρίνονται πάντως έγκαιρες και άκρως θετικές.
Οι επί μέρους τομείς ακινήτων
Για τους επί μέρους τομείς της ελληνικής αγοράς ακινήτων βλέπω, λοιπόν – πάντα με τα δεδομένα τα οποία ισχύουν σήμερα – για το επόμενο χρονικό διάστημα τις ακόλουθες εξελίξεις.
Κατοικίες
Εδώ και λίγους μήνες βλέπουμε σε κάποιες – πρωτίστως ‘καλές’ – περιοχές των μεγάλων πόλεων να ανεγείρονται ξανά νέες οικοδομές, προϊόντα που απευθύνονται κυρίως σε ξένους επενδυτές, αλλά και στους πιο ‘εύπορους’ Έλληνες επενδυτές. Άλλωστε, οι ζητούμενες τιμές αυτών θυμίζουν σε κάποιες περιπτώσεις ακόμα και τα προ κρίσεως επίπεδα. Η Αθήνα βρέθηκε το 2019 σε επίπεδο αύξησης τιμών στην κορυφή της παγκόσμιας αγοράς κατοικίας (2018 -> 2019: +11,39%). Είναι λογικό, οι εν λόγω τρέχουσες αναπτύξεις να επιβραδυνθούν, εάν δεν έχουν πωληθεί σε ικανοποιητικό βαθμό. Επίσης, σίγουρα για το 2020 θα παγώσουν αρκετές ήδη προγραμματισμένες νέες αναπτύξεις κατοικιών. Πάρα ταύτα, ελλείψει ‘νέου προϊόντος’ δεν θεωρώ για τις ήδη υπό υλοποίηση αναπτύξεις πιθανή μία αισθητή πτώση των τιμών.
Εν αντιθέσει, θα δούμε να ξαναπέφτουν οι τιμές των ενοικίων αλλά και της αγοράς των παλαιών ακινήτων, εφόσον αργήσει να επανέρθει η οικονομία σε φυσιολογικά πλαίσια και δεν υπάρξουν ικανοποιητικά οικονομικά μέτρα στήριξης. Τα εν λόγω ακίνητα απευθύνονται κυρίως στους Έλληνες επενδυτές. Από τα πρώτα κυβερνητικά μέτρα προκύπτει, ότι θα υπάρξει στήριξη, αν και αυτή θα πρέπει να είναι μεγάλης διάρκειας. Επίσης, αντίστοιχη υποστηρικτική διάθεση θα πρέπει να υπάρξει και από τους πιστωτικούς οίκους.
Πέρα από τον κοροναϊο, θα πρέπει για το επόμενο χρονικό διάστημα να ληφθεί σοβαρά υπόψη και ο ‘επαναπατρισμός’ ακινήτων, που ήταν διαθέσιμα για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Κάποια ακίνητα θα επιστρέψουν σύντομα στον κατάλογο των διαθέσιμων προς μακροχρόνια μίσθωση ή/και πώληση. Κοινώς, τα ακίνητα που πριν λίγα χρόνια ανέβασαν τις τιμές, τώρα ενδεχόμενα να τις ρίξουν ξανά στο ‘πραγματικό’ επίπεδο.
Κατά συνέπεια, οι επενδύσεις στον εν λόγω τομέα απαιτούν στην παρούσα χρονική στιγμή ιδιαίτερη προσοχή και εκτιμώ, ότι σίγουρα θα υπάρξουν – και εξ’ αφορμής του ιού – και πάλι ‘καλές ευκαιρίες’. Αναφέρω ως ενδεχόμενη ευκαιρία την πιθανή ανάγκη πώλησης ακινήτων από ιδιοκτήτες, που είχαν διαμορφώσει τα ακίνητα με δανεικά χρήματα για βραχυχρόνια μίσθωση, και πλέον δεν έχουν ή δεν θα έχουν τα απαιτούμενα έσοδα.
Η κατάσταση στον εργασιακό τομέα στη μετά κοροναϊό εποχή θα έχει σοβαρή επιρροή στον τομέα του οικιστικού real estate: και στις μισθώσεις, και στις αγοραπωλησίες, και στις εξυπηρετήσεις δανειακών υποχρεώσεων. Σε περίπτωση μεγάλης αύξησης της ανεργίας, ενδέχεται να προκύψουν σοβαρές ανακατατάξεις, τις οποίες απεύχομαι και δεν θα ήθελα να αναλύσουμε περαιτέρω στην παρούσα χρονική στιγμή.
Ξενοδοχεία
Τα ξενοδοχεία και γενικότερα οι επιχειρήσεις που δραστηριοποιούνται στον τουρισμό θα είναι μάλλον οι μεγάλοι χαμένοι αυτής της κρίσης, και θεωρώ – κόντρα σε κάποιες αισιόδοξες εκτιμήσεις –, ότι για αυτούς το 2020 θα είναι κατά πάσα πιθανότητα μία χαμένη χρονιά. Ακόμα και αν επαληθευθούν τα πλέον αισιόδοξα σενάρια για την αντιμετώπιση του ιού, δεν θα μπορέσει, για πρακτικούς λόγους, να επανακάμψει άμεσα η τουριστική κίνηση. Θα πρέπει προγενέστερα να επαναλειτουργήσουν πλήρως π. χ. οι αερομεταφορές και οι λοιπές υποδομές, που όμως στην παρούσα φάση υπολειτουργούν και ενδεχόμενα να αντιμετωπίσουν και οικονομικές δυσχέρειες. Πρόσθετα, οι τουρίστες θα πρέπει να επιθυμήσουν, μετά από μία τέτοια κακή εμπειρία, όπως αυτή που ζούμε, να ταξιδέψουν άμεσα ξανά στην Ελλάδα, και φυσικά να συνεχίζουν να έχουν διαθέσιμους τους απαιτούμενους οικονομικούς πόρους. Επίσης, θα μπορούν να έρθουν στη χώρα μας ή μήπως στη χώρα τους θα συνεχίζει να υπάρχει ο ιός σε έξαρση? Κατά συνέπεια θεωρώ πιθανό, κάποιες ξενοδοχειακές μονάδες να λειτουργήσουν μετά το άνοιγμά τους με μικρότερη δυναμικότητα και με χαμηλότερες τιμές, ενώ κάποιες άλλες δεν θα λειτουργήσουν καθόλου αυτή τη σεζόν. Ενδεχόμενα κάποιες μονάδες να αντιμετωπίσουν σοβαρές οικονομικές δυσχέρειες με ουσιαστικές συνέπειες. Να μην λησμονούμε και την περσινή πτώχευση μεγάλου διεθνή tour operator, η οποία λογικά επηρεάζει περαιτέρω τον αριθμό των δυνητικών ξένων επισκεπτών στη χώρα μας. Πάντως, κρίνονται άμεσα επιβεβλημένες οι κατάλληλες ενέργειες από τους αρμόδιους φορείς και ιδιαίτερα από το κράτος προς περιορισμό της οικονομικής ζημιάς. Ο τουρισμός ήταν και θα είναι η βαριά βιομηχανία της Ελλάδος.
Σε σχέση με τις κατασκευές νέων ξενοδοχειακών καταλυμάτων εκτιμώ, πως αρκετά έργα θα ‘παγώσουν’ μέχρι νεωτέρας ή θα τροποποιηθούν ανάλογα με τις ανάγκες (π. χ. υλοποίηση μέρους του έργου) και θα επιβραδύνουν. Το ίδιο αφορά και στις ανακαινίσεις. Εκτιμώ, πως τα έργα στα αμιγώς τουριστικά θέρετρα θα επηρεαστούν σε μεγαλύτερο βαθμό από αυτά στις πόλεις. Για τις μονάδες που έχουν αιτηθεί επιδότηση, η υλοποίηση θα πρέπει σύμφωνα με τα σημερινά δεδομένα να λάβει χώρα εντός τριετίας από την έγκριση, οπότε αρκετά έργα τελικώς θα προχωρήσουν έστω και μετά από ένα ‘εύλογο’ μεταβατικό διάστημα αναμονής, προκειμένου να τηρήσουν την προαναφερόμενη προθεσμία και να μην χάσουν την πολύτιμη οικονομική υποστήριξη.
Οι μεγάλοι επενδυτικοί οίκοι – ξένοι και ελληνικοί – θα ελέγξουν και για τα ξενοδοχειακά ακίνητα πρώτα το υφιστάμενο πορτφόλιο και τα ρίσκα τους, και μετά θα προχωρήσουν σε νέα έργα ή αγορές. Πολλοί ξενοδόχοι θα αναλύσουν τη ρευστότητα τους και τη δυνατότητα αναστολής της πληρωμής των δανείων τους, για να αποφασίσουν τις επόμενες ενέργειες τους. Σίγουρα, τα πρώτα κυβερνητικά μέτρα που αποφασίστηκαν θα ανακουφίσουν τις εν λόγω επιχειρήσεις. Εάν, όμως, δεν υπάρξει προσέγγιση μεγαλύτερης χρονικής διαρκείας για την επίλυση των προβλημάτων, ενδεχόμενα να ξαναδούμε σύντομα μονάδες να πωλούνται ή να αναζητούν επενδυτές.
Καταστήματα – λιανικό εμπόριο
Το λιανικό εμπόριο βιώνει λόγω της εφαρμογής των αυστηρών μέτρων καταστολής του ιού ήδη έντονες επιπτώσεις. Κάποιες επιχειρήσεις δεν θα μπορέσουν να επαναλειτουργήσουν, εάν η παρούσα κατάσταση διαρκέσει για μεγάλο χρονικό διάστημα. Κατά συνέπεια, κάποια εμπορικά ακίνητα, την επομένη της κρίσεως θα είναι πλέον ‘ορφανά’. Τέτοιου είδους καταστάσεις οδηγούν σχεδόν πάντα στον επαναπροσδιορισμό (μείωση) των νέων μισθωμάτων, και κατά συνέπεια στην πτώση της εμπορικής αξίας των εκάστοτε ακινήτων. Πρόσθετα, με μεγάλη πιθανότητα, αρκετές από τις επιχειρήσεις που θα επιβιώσουν, θα πρέπει για λόγους βιωσιμότητας να επαναδιαπραγματευθούν το μηνιαίο μίσθωμα τους την επομένη της κρίσης, τουλάχιστον για το χρονικό διάστημα μέχρι την πλήρη εξομάλυνση της κατάστασης. Τονίζω και πάλι, πως καθοριστικό ρόλο στην εν λόγω εξέλιξη θα παίξει η διάρκεια της κρίσης, καθώς και η κρατική στήριξη των εν λόγω εταιριών, και φυσικά – όπου εμπλέκονται – η στήριξη από την πλευρά των πιστωτών.
Σύμφωνα με πρόσφατες πληροφορίες, διεθνείς εμπορικές αλυσίδες, που σκόπευαν την είσοδο τους στην ελληνική αγορά, ήδη αποφάσισαν να καθυστερήσουν την είσοδο τους μέχρι νεοτέρας. Συνεπώς, φρενάρει και η ανάπτυξη του λιανεμπορίου και η περαιτέρω εγκατάσταση ξένων εμπορικών εταιριών στην Ελλάδα.
Η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, η ωρίμανση του οποίου πιθανώς επιταχύνεται λόγω κοροναϊού και ‘εγκλεισμού’, θα συντελέσει περαιτέρω στην σταδιακή μείωση της ζήτησης για χώρους λιανικού εμπορίου, με τις λογικά επακόλουθες συνέπειες σε επίπεδο αξίας των ακινήτων και μισθωμάτων.
Γραφεία
Στην παρούσα φάση δεν γνωρίζουμε ακόμα τον αριθμό των εταιριών που θα παύσουν τη λειτουργία τους ή αυτών των οποίων θα μειωθούν οι ανάγκες τους σε γραφειακούς χώρους, ως επακόλουθο της κρίσης που βιώνουμε. Κατά συνέπεια, δεν μπορούμε να εκτιμήσουμε ακόμα τις επιπτώσεις του ιού στην αγορά των γραφείων. Θα πρέπει να θεωρήσουμε όμως πιθανό, ότι θα επηρεαστεί αρνητικά, ανάλογα και με τη διάρκεια της κρίσης. Επίσης, θα ποικίλουν οι επιπτώσεις ανά τομέα δραστηριότητας των χρηστών.
Εάν λειτουργήσει αποτελεσματικά η εργασία από το σπίτι, η οποία επιβλήθηκε σε αρκετές περιπτώσεις λόγω του ιού, τότε δεν αποκλείω για αρκετές μικρές και μικρομεσαίες εταιρίες να εδραιωθεί ως νέος τρόπος εργασίας και να αλλάξουν – μειωθούν σε μεγαλύτερη κλίμακα οι ανάγκες σε χώρους στην ελληνική αγορά. Άλλωστε η εργασία εξ’ αποστάσεως έχει πολλά οφέλη.
Και στις δύο παραπάνω περιπτώσεις (παύση ή αλλαγή τρόπου εργασίας) θα προκύψουν νέες διαθεσιμότητες, οι οποίες ανάλογα με την έκτασή τους ενδέχεται να δημιουργήσουν πίεση στις τιμές ενοικίασης και αγοράς γραφείων, και να επηρεάσουν – καθυστερήσουν ενδεχόμενες νέες αναπτύξεις.
Από την έρευνα αγοράς προκύπτει για τον τομέα των γραφείων, όμως, ότι ειδικά για την Αττική υπάρχει σοβαρό έλλειμα γραφειακών χώρων υψηλού στάνταρ, και δει με εμβαδό άνω των 5.000 τ.μ.. Αυτό μέχρι κάποιο βαθμό περιλαμβάνει και την αναβάθμιση παλαιών κτιρίων, που βρίσκονται σε ‘καλά κεντρικά σημεία’. Συνεπώς, αυτή είναι μία υποκατηγορία που γενικότερα θα συνεχίσει να αναπτύσσεται ανεπηρέαστη από τον ιό, υπό τον όρο, όμως, της αντίστοιχης χρηματοδότησης. Μπορούμε να θεωρήσουμε, ότι η ανάπτυξη πρόσθετων νέων έργων θα λάβει χώρα με κατάτι χαμηλότερη ταχύτητα, και μόνο, όταν η ενοικίαση του στοκ που προστίθεται (βάσει πληροφοριών στην παρούσα φάση στην Αττική περί τις 70.000 τμ) ξεπεράσει κατ’ ελάχιστο ένα ποσοστό ασφαλείας. Θεωρώ γενικότερα, πως απόρροια της κρίσης οι developers θα γίνουν πιο ‘προσεκτικοί’.
Logistics – βιομηχανικοί χώροι
Για τα logistics καταγράφεται εδώ και καιρό ζήτηση κυρίως μεγάλων χώρων, μιας και αλλάζει η αγοραστική συμπεριφορά των καταναλωτών. Προτιμούν την αγορά μέσω διαδικτύου. Λόγω κοροναϊού θα εντατικοποιηθεί το επόμενο χρονικό διάστημα το ηλεκτρονικό εμπόριο και θα επιταχυνθεί η περαιτέρω ‘άνθηση’ και ωρίμανση του. Προφανώς, αυτό θα οδηγήσει σε νέες μεγάλης κλίμακας αναπτύξεις – επενδύσεις σε logistics, καθότι το διαθέσιμο στοκ δεν πληροί τις προϋποθέσεις. Κατά συνέπεια, για κατάλληλες θέσεις (location) μπορούμε να αναμένουμε αυξημένη ζήτηση και να συμπεραίνουμε, ότι ειδικά το εν λόγω τμήμα της αγοράς ακινήτων θα επωφεληθεί από τον ιό.
Όσον αφορά τη βιομηχανία και τις ανάγκες της για νέα κτίρια, η εικόνα είναι κάπως πιο σύνθετη. Προφανώς, μεταβατικά θα μειωθεί η ζήτηση στα είδη μη πρώτης ανάγκης όπως και θα μειωθεί η παραγωγή ειδών, που λόγω κλειστών καταστημάτων δεν είναι διαθέσιμα για το κοινό. Παράλληλα θα αυξηθεί η ζήτηση ειδικών ‘αντι-κοροναϊκών’ προϊόντων και τροφίμων. Μη ξεχνάμε, ότι κάποιες δραστηριότητες θα παύσουν ή τουλάχιστον θα επιβραδύνουν ελλείψει υλών που εισάγουν από το εξωτερικό.
Με την επιστροφή σε κανονικές συνθήκες – σε συνάρτηση και με την αγοραστική δύναμη των καταναλωτών – θα επανέλθουν οι βιομηχανίες σταδιακά στους συνήθεις ρυθμούς τους, και εκτιμώ, πως η κρίση δεν θα αλλάξει αισθητά τις επενδυτικές αποφάσεις τους, υπό τον όρο, όμως, ότι δεν θα μειωθεί αισθητά η κατανάλωση – η αγοραστική δύναμη των καταναλωτών, και δεν θα επηρεαστούν πολύ οι εξαγωγές των εξαγωγικών βιομηχανιών. Πιθανώς να ακολουθηθεί και σε αυτό τον τομέα μεταβατικά η στρατηγική της μερικής ‘επιβράδυνσης’. Αναφέρω, πως αρκετές επενδύσεις έχουν αιτηθεί και αναμένουν έγκριση επιδότησης στα πλαίσια του Αναπτυξιακού Νόμου, γεγονός που αποτελεί πρόσθετο επιχείρημα για την υλοποίηση των έργων. Επίσης να θυμηθούμε, ότι πολλές βιομηχανίες βρίσκονται ήδη λόγω μη υλοποίησης επενδύσεων κατά τη διάρκεια της περίπου δεκαετούς οικονομικής κρίσης σε σημείο, όπου οι επενδύσεις – μεταξύ άλλων και σε κτιριακή υποδομή – κρίνονται απαραίτητες για τη βιωσιμότητα και ανάπτυξη τους.
Τέλος, θεωρώ, ότι λόγω του συμβάντος με τον κοροναϊό, αρκετές θα είναι οι μεγάλες βιομηχανίες της κεντρικής Ευρώπης, που μετά την ομαλοποίηση της παρούσης κατάστασης θα αναζητήσουν σύντομα προμηθευτές – συνεργάτες συμπαραγωγής προϊόντων, που μέχρι πρότινος προμηθεύονταν π. χ. από την Κίνα, στις νότιες χώρες της ‘ευρωπαϊκής ενδοχώρας’. Αυτό θα αποτελέσει τεράστια ευκαιρία για την Ελλάδα, και θα αυξήσει την ανάγκη αντίστοιχων παραγωγικών αλλά και αποθηκευτικών χώρων. Προφανώς αντίστοιχοι συνεργάτες θα αναζητηθούν και στις γειτονικές μας χώρες.
Συμπερασματικά, σε γενικές γραμμές μπορούμε να παραμείνουμε ναι μεν αισιόδοξοι, αλλά θα πρέπει να εξασκηθούμε για άλλη μία φορά στην υπομονή. Θεωρώ, ότι θα υπάρξουν κάποιες σημαντικές ανακατατάξεις στο ελληνικό real estate, που ίσως θα έπρεπε να γίνουν ούτως ή άλλως, απλά τώρα επιταχύνονται λόγω κοροναϊού. Ο κοροναϊός ήρθε στη ζωή μας, αλλά ακόμα κι αν φύγει, θα έχει αλλάξει πλήρως τον τρόπο σκέψης μας, και θα μας επηρεάζει για πολύ καιρό ακόμα στις πράξεις και στις αποφάσεις μας. Σίγουρα, άμεσα θα πρέπει να ετοιμαστούμε για δράση σε όλα τα επίπεδα, προκειμένου να μετριαστούν οι αρνητικές οικονομικές συνέπειες και – γιατί όχι – και να επωφεληθούμε από τις νέες ευκαιρίες που θα προκύψουν στην ελληνική κτηματαγορά.
Η επανεκκίνηση της οικονομίας, δηλαδή η μετά κοροναϊό εποχή, θα δημιουργήσει μία νέα πραγματικότητα. Θα πρέπει να εστιάσουμε στις νέες ανάγκες των εταιριών και των ιδιωτών – καταναλωτών, και ενδεχόμενα θα απαιτηθεί η προσαρμογή των ακινήτων που θα βρεθούν ορφανά (re-development). Σίγουρα, η κρατική υποστήριξη θα βοηθήσει σημαντικά στην αποφυγή ακραίων εξελίξεων στην αγορά ακινήτων, και ελπίζω, και οι τράπεζες να δείξουν αντίστοιχη ευαισθησία.
Όσον αφορά τις κατασκευές, εκτιμώ πως θα μειωθεί βραχυπρόθεσμα το κατασκευαστικό κόστος, αλλά σχετικά γρήγορα θα επανέλθει σε αυξητική τροχιά, λαμβάνοντας υπόψη, ότι σχεδιάζονται ήδη μεγάλης κλίμακας έργα, που θα απορροφήσουν μεγάλο κομμάτι των επαγγελματιών του κλάδου, σε μία χρονική στιγμή, που ήδη καταγράφεται σημαντική έλλειψη κατάλληλου προσωπικού στην Ελλάδα. Εκτιμώ, πως οι εν λόγω μεγάλες επενδύσεις θα προχωρήσουν κανονικά, αν και οι developers, όπως ανάφερα, θα γίνουν πιο προσεκτικοί και ίσως πιο ‘συντηρητικοί΄’.
Κάποιες εταιρίες, η τρέχουσα κρίση τις βρίσκει ‘ευάλωτες’ λόγω μεγάλων δανειακών ανοιγμάτων. Ήδη η πολιτεία έχει μεριμνήσει για αυτές μέχρι τον ερχόμενο Σεπτέμβρη. Δεν αποκλείεται, οι εν λόγω εταιρίες μετά το πέρας της περιόδου προστασίας να πρέπει να πάρουν θαρραλέες αποφάσεις, προκειμένου να επιβιώσουν, και ενδεχόμενα θα πρέπει να πωληθούν ή να συγχωνευτούν με άλλες εταιρίες. Η μάζα των εν λόγω ‘ευάλωτων’ εταιριών θα επηρεάσει τις τιμές.
Κλείνοντας να αναφέρω, ότι θεωρώ, πάντα με τα σημερινά δεδομένα, ότι η ‘ζημιά’ στο ελληνικό real estate δεν θα είναι μεγάλη και ούτε καταστροφική. Άλλωστε οι τιμές μετά από μία συσσωρευτική πτώση της τάξεως του κατά μέσο όρο 40% στα χρόνια της οικονομικής κρίσης, δεν πρόλαβαν να φτάσουν σε επίπεδο, που να κρύβει μεγάλους κινδύνους (κίνδυνος φούσκας). Ας λάβουμε υπόψη, ότι τα επιτόκια καταθέσεων θα παραμείνουν χαμηλά, οπότε τα σχετικά φτηνά ακίνητα της Ελλάδος με τις καλές τους αποδόσεις, θα συνεχίζουν να είναι σίγουρα πιο ελκυστικά από τα αρνητικά επιτόκια καταθέσεων των τραπεζών σε κάποια κράτη, αρκεί να συνεχίζει να υπάρχει ενδιαφέρον χρήσης για αυτά και να μην είναι μεγάλου ρίσκου. Είναι προφανές, ότι οι επενδυτές θα ζυγίσουν το κόστος των αρνητικών επιτοκίων ως προς το επενδυτικό ρίσκο ενός ακινήτου, και δει στην Ελλάδα. Τα σενάρια, που περιλαμβάνουν κατακρήμνισμα των τιμών, θα πρέπει να θεωρούνται τουλάχιστον για την ώρα πολύ ακραία, και η όποια διόρθωση θα είναι ήπιας έκτασης, ενώ σε καμία περίπτωση δεν θα συγκρίνεται με τη διόρθωση – πτώση τιμών, που αναμένω για αγορές της κεντρικής Ευρώπης. Σίγουρα, όμως, θα συνεχίσει να ισχύει το ‘cash is king’, και έτσι, αυτοί που θα χρειαστούν για οποιουσδήποτε λόγους την επομένη της κρίσης άμεση ρευστότητα, ενδεχόμενα να πουλήσουν εξ’ αναγκασμού σε χαμηλά οικονομικά επίπεδα.
Οι προαναφερόμενες εκτιμήσεις μου ενδέχεται να επιδεινωθούν αισθητά, ακόμα και να ανατραπούν, εφόσον η παγκόσμια οικονομία λόγω του κοροναϊού παρουσιάσει πολύ αρνητικές επιπτώσεις σε οικονομικό επίπεδο (π. χ. μεγάλη ύφεση της παγκόσμιας οικονομίας). Συνεπώς, θα πρέπει να παρακολουθούμε πολύ στενά την πορεία του κοροναϊού και τις εξελίξεις στην παγκόσμια οικονομία, καθώς και την επιρροή αυτών στην ελληνική οικονομία και τελικώς στο ελληνικό real estate.
Προς το παρόν, ας ελπίσουμε, όμως, σε γρήγορη ανάρρωση του ασθενή! Ειδάλλως, ο κίνδυνος επιμόλυνσης ενδέχεται να είναι πράγματι μεγάλος και μοιραίος …
